国际金融报 2021-08-02 10:03
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房企的商票被纳入“三道红线”监管范围内后，政策再下手，这一次是从资金的使用比例上控制房企拿地支出。专家指出，“这也意味着，房企在规模上很难有较大的扩张与成长。”
7月26日，有消息称，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。知情人士向记者透露，这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。
《国际金融报》记者向“三道红线”试点企业确认了这一消息的真实性，至于算法的具体统计口径，其表示暂未收到确切消息。
这也意味着房企后续要“以销定投”，亿翰首席研究员张化东直言，“这也意味着，房企在规模上很难有较大的扩张与成长。”
在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，拿地销售比出台的背景是长效机制还有很多漏洞，需要对“三道红线”的监管手段做进一步的完善，此次明确重点监管“买地金额不得超年度销售额40%”，就是为了提高“三道红线”的监管效率集中在杠杆力快速攀升的部分房企。
李宇嘉认为，由于前期资金面比较紧张，资金穿透监管，金融贷款集中度等多项政策的效应开始显现。当前开发商拿地的积极性正在回落，单月土地出让规模连续出现负增长。很多开发商减少拿地的同时，增加原有储备地块的开发进度，具体表现在施工面积的增长，因此这一政策对全行业的影响不会太大。
但他强调“对热点城市的影响会比较大”。因此，政策落地后预计第二批集中供地的热度会降低，整体溢价率会走低。
控制拿地销售比此前已有迹可循。
去年8月，在明确“三道红线”政策时，相关部门还提出了“两点禁令”，即拿地销售比不超过40%以及近三年经营现金流是否连续为负。
前者违规将会被逐层穿透说明购地资金来源、相关银行账户信息、支付凭证等；后者则需要提供近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排，进一步削减其信用债发行规模，或在其核心指标阶段性控制目标未实现之前暂缓发行债券，并对其信托融资、资管产品、海外融资等给予限制。
实际上，继“三道红线”和“两道红线”等金融监管措施之后，加之供地“两集中”政策实施，房企资金压力加大，今年上半年部分房企拿地节奏已经放缓。
中指数据显示，上半年TOP 10房企拿地销售比同比下降1.1个百分点至28.6%；TOP 11-20阵营的房企拿地销售比为35%，虽然依旧为几个梯队中最高，但与去年相比，下降了22.6个百分点。
当然并非所有房企的投资力度都在减弱，更直观来看，上半年房企拿地金额变动分化显著。
亿翰智库数据显示，15家公布数据的房企中，越秀地产、招商蛇口、华润置地和保利发展4家拿地销售比超过40%，这4家的共性是截至2020年底其“三道红线”均处于“绿档”，且国企央企的属性让其在融资端具备优势。亿翰智库研究总监于小雨预计，这些企业后期会适当降低拿地力度，以达到40%的标准。
上半年拿地最为激进的是越秀地产，前6个月越秀地产实现销售收入474亿元，却豪掷488亿元用于拿地，拿地销售比高达103%。2021年越秀地产的销售目标为1122亿元，以此计算，其全年拿地金额应为448.8亿元，这也意味着即使完成全年业绩目标，下半年不再拿一块地，越秀的拿地销售比依然超标。即便按照权益金额计算，239.56亿元的权益拿地金额占比470亿元权益销售额近51%，超出监管要求11个百分点。
为了冲击“千亿”，过往发展显得有些缓慢的越秀地产有意加大了外拓步伐。今年以来越秀动作频出，4月初牵手滨江、龙光试图打开杭州和深圳的市场，月底广州首轮集中供地中，“地头蛇”越秀异常活跃，拿地了6块地，代价是108亿元。
招商蛇口、华润置地和保利发展上半年拿地销售比分别为62%、54%和42%。
去年同期新增土储排名在TOP 10之外后，今年上半年万科开始在投资端发力。正如郁亮此前表态，今年很有可能是万科大力补土储的一年。前6个月万科拿地金额为1202亿元，相较去年同期增长161%，得益于3544亿元的销售额，其拿地销售比为34%，控制在40%以内。
金地上半年拿地金额为506亿元，同比增长63%，以1628亿元销售额计算，拿地销售比为31%。
上半年，滨江和碧桂园的拿地金额相较去年同期微增，拿地销售比为38%和27%。
15家房企中，新城控股、中国海外发展、阳光城、荣盛发展、首开股份、绿地集团和中南建设拿地金额同比出现负增长。其中，首开股份、绿地集团和中南建设拿地销售比较低，分别为19%、18%和17%。
