戴德梁行：亚洲市场141支REITs总市值2096亿美元 内地物业REITs分布新加坡和香港

人民网北京1月6日电 戴德梁行估价及顾问服务部撰写的《亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告》统计，到2016年三季度，亚洲市场上活跃了141支REITs，总市值2096亿美元，其中近95%的总市值来源于日本、新加坡和香港市场。

亚洲国家中，日本、韩国和新加坡最早出台了REITs相关法律，并批准REITs在本国股票市场上交易。日本的REITs市场尤其活跃，截至2016年第三季度，日本共有56支REITs，总市值1160亿美元，新加坡发行了36支REITs，总市值518亿美元，香港迄今发行了10支REITs，总市值301亿美元，三个市场REITs总市值占比分别为55%、25%和14%。

综合型REITs最为普遍。在亚洲市场上的全部REITs中，50支都是包含多种物业类型的综合REITs。其次为写字楼物业、零售物业和工业/物流物业的REITs，分别为29、19和18支。除此之外，公寓、酒店和医疗健康领域的REITs则分别占10、9和6支。

现在新加坡交易所发行的36支REITs里，有10支综合物业类型REITs，以及7支零售、3支酒店、10支工业物流、2支医疗健康、1支公寓物业类型REITs；香港交易所的10支REITs里，有6支综合型、1支零售物业、2支酒店、1支写字楼物业类型REITs。

人民网北京1月6日电 戴德梁行估价及顾问服务部撰写的《亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告》统计，到2016年三季度，亚洲市场上活跃了141支REITs，总市值2096亿美元，其中近95%的总市值来源于日本、新加坡和香港市场。

亚洲国家中，日本、韩国和新加坡最早出台了REITs相关法律，并批准REITs在本国股票市场上交易。日本的REITs市场尤其活跃，截至2016年第三季度，日本共有56支REITs，总市值1160亿美元，新加坡发行了36支REITs，总市值518亿美元，香港迄今发行了10支REITs，总市值301亿美元，三个市场REITs总市值占比分别为55%、25%和14%。

综合型REITs最为普遍。在亚洲市场上的全部REITs中，50支都是包含多种物业类型的综合REITs。其次为写字楼物业、零售物业和工业/物流物业的REITs，分别为29、19和18支。除此之外，公寓、酒店和医疗健康领域的REITs则分别占10、9和6支。

现在新加坡交易所发行的36支REITs里，有10支综合物业类型REITs，以及7支零售、3支酒店、10支工业物流、2支医疗健康、1支公寓物业类型REITs；香港交易所的10支REITs里，有6支综合型、1支零售物业、2支酒店、1支写字楼物业类型REITs。

新加坡在1999年发布了第一版《房地产基金指南（Property Fund Guidelines）》，随后税务局机关在2001年制定了税收透明规则，2002年新加坡第一支REITs在新加坡交易所主办上市。香港证券及期货事务监察委员会2005年发布了《房地产投资信托基金守则（Code on Real Estate Investment Trusts）》，同年发行了第一支REITs并上市。

在香港，REITs的负债（直接或通过SPV）比率不能超过总资产价值的45%，港交所上市的REITs里最低杠杆率只有18%（总负债与总资产之比），最高达到了38%，香港REITs的平均杠杆率为28.5%。

新加坡REITs的负债上限也是其总资产价值的45%。2015年7月，新加坡金融管理局（MAS）将杠杆率上限由之前的35%额外增加了10个百分点。根据2015年7月之前所适用的法律，获得信用评级并且公开披露评级的REITs实际上可以获得高达60%的负债上限。到2016年三季末，新加坡杠杆率最高的REITs为42%，最低只有19%，新加坡REITs同期平均杠杆率则为33.7%。

各类物业类型REITs的杠杆率显示，在新加坡，专注于公寓的REITs杠杆率最高（40.1%），而酒店REITs则是香港杠杆率最高的REITs（37.9%）。新加坡市场上杠杆率最低的是零售REITs（30.3%），在香港，综合REITs的杠杆率更低，仅为24%。

分派收益率方面（过去12个月总派息额与REITs的股票市价），相对于股价而言，新加坡REITs所发放的股息要略高于香港的REITs，新加坡REITs的分派收益率为6.8%，较香港高0.6个百分点。

香港市场上分派收益率最高的一支REITs，达到了8.8%，最低仅为3.6%；新加坡市场上分派收益率最高的一支REITs，达到11.1%，最低为4.2%。整体而言，新加坡REITs中分派收益率最高的物业类型是工业/物流，平均分派收益率为7.9%，而在香港，酒店REITs的分派收益率最高，为8.1%。

“在香港，酒店REITs的分派收益率之所以最高，并不是酒店物业租金收益和运营效率更高吗，相反，亚洲市场酒店物业的客房价格及入住率都偏低。”戴德梁行估价及顾问服务部副董事杨枝解释，“一方面是原始权益人对酒店REITs在收益上有一些补贴，提高了分派收益；另一方面是酒店REITs折价比较大，股价相对低。”

由此，反映到新加坡和香港市场REITs的折溢价上（以每基金单位市价与每基金单位资产净值之间的差异占每基金单位资产净值的比例衡量，折/溢价率），香港与新加坡REITs整体均呈现折价状态，平均折价率分别为33.2%及3.5%。

各物业类型REITs的折/溢价率差异很大。业态而言，新加坡REITs中溢价率最高的物业类型是医疗健康，平均溢价率为34.4%，折价率最高的是公寓，平均折价率为17.4%。而在香港，写字楼REITs的折价率最高，为47.4%。

中国内地尚未形成严格意义上的REITs市场，但一方面许多在新加坡和香港上市的REITs都拥有位于中国内地的物业，另一方面，中国内地企业也在将自己持有的物业打包成REITs产品，并推向香港和新加坡上市。

目前，香港及新加坡共有15支REITs持有位于中国内地的物业，其中新加坡10支，占全部上市REITs的28%；香港有5支，相当于全部上市REITs中有一半持有中国内地物业。

到2016年三季末，香港与新加坡上市REITs共计持有67处中国物业，其中新加坡REITs持有量居多，达47处。在地域分布上，香港REITs持有的内地物业中60%位于一线城市，位于二线城市的仅占35%；新加坡REITs位于一、二线的物业分别占47%和49%，地域分布相较香港更为均衡。

业态方面，新加坡REITs所持有的中国物业业态较丰富，其中零售与工业及物流物业占比最高，零售物业共17处，业态主要为购物中心；香港持有物业业态较单一，集中在办公、零售、酒店及商业综合体，并没有涉及新加坡REITs持有的服务式公寓及工业物流业态。其中酒店占比达40%，共计8处独立酒店。相较于新加坡，香港REITs在大陆持有的商业综合体数量更多，达5处。

截至目前，截至目前，内地企业赴香港和新加坡发行的REIT产品共计四支，分别为越秀房地产投资信托基金（越秀房托）、开元产业投资信托基金、北京华联商业信托、运通网城房地产信托。

值得注意的是，这四支REITs中只有越秀房托在发行之初采用境外公司直接收购内地物业的方式实现物业跨境转移。这种方式结构简单，税务负担也较小。但由于2006年大陆外资准入限制法规的出台，境外公司直接收购内地物业的途径已不再适用，因此，后几只REITs均采用先由境内公司持有内地物业，再由境外公司持有境内公司的方式实现境外发行。