魔方公寓发行首单公寓ABS 但资金成本并不低

人民网北京1月12日电 （余燕明）近日，长租公寓运营商魔方公寓对外披露，“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”（ABS）已经设立，并将在上海证券交易所挂牌。

这是中国首单公寓行业资产证券化产品。魔方公寓方面对外宣称该单ABS的募集资金总额为3.5亿元。

不过据人民网记者从上海证券交易所查询到的备案信息，魔方公寓信托受益权资产支持专项计划拟发行金额为3.85亿元，发行人为魔方（中国）投资有限公司的子公司魔方（南京）企业管理咨询有限公司，承销商则为方正证券和富邦证券的合资子公司。

人民网记者进一步了解到，该单ABS已经在2017年1月4日获得上海证券交易所通过。

人民网记者获得的由中诚信证券评估有限公司为魔方公寓信托受益权资产支持专项计划出具的信用评级报告显示，该单ABS是由摩根士丹利华鑫证券担当项目安排人，中信信托作为财务顾问，中航信托则为信托受托人。

图/魔方公寓信托受益权资产支持专项计划交易结构。

据称魔方公寓信托受益权资产支持专项计划的认购方包括多家国有银行、地方银行以及基金等大型金融机构，认购资金已全部到账。

这份评级报告显示，魔方公寓信托受益权资产支持专项计划底层资产为魔方中国及其北京、上海、广州3个子公司经营的30处物业部分公寓2016年6月至2019年6月租金收入。这30处公寓物业合计租赁面积12.9万平方米，以“特定门牌号的公寓”所产生的租金收入作为入池资产，入池房间数为4014间。

人民网北京1月12日电 （余燕明）近日，长租公寓运营商魔方公寓对外披露，“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”（ABS）已经设立，并将在上海证券交易所挂牌。

这是中国首单公寓行业资产证券化产品。魔方公寓方面对外宣称该单ABS的募集资金总额为3.5亿元。

不过据人民网记者从上海证券交易所查询到的备案信息，魔方公寓信托受益权资产支持专项计划拟发行金额为3.85亿元，发行人为魔方（中国）投资有限公司的子公司魔方（南京）企业管理咨询有限公司，承销商则为方正证券和富邦证券的合资子公司。

人民网记者进一步了解到，该单ABS已经在2017年1月4日获得上海证券交易所通过。

人民网记者获得的由中诚信证券评估有限公司为魔方公寓信托受益权资产支持专项计划出具的信用评级报告显示，该单ABS是由摩根士丹利华鑫证券担当项目安排人，中信信托作为财务顾问，中航信托则为信托受托人。

图/魔方公寓信托受益权资产支持专项计划交易结构。

据称魔方公寓信托受益权资产支持专项计划的认购方包括多家国有银行、地方银行以及基金等大型金融机构，认购资金已全部到账。

这份评级报告显示，魔方公寓信托受益权资产支持专项计划底层资产为魔方中国及其北京、上海、广州3个子公司经营的30处物业部分公寓2016年6月至2019年6月租金收入。这30处公寓物业合计租赁面积12.9万平方米，以“特定门牌号的公寓”所产生的租金收入作为入池资产，入池房间数为4014间。

截至封池日，30处物业入池房间中，已出租房间合计3510间。魔方公寓方面预计资产池内预期租金和物业费总收入会超过6亿元，其中租金收入5.5亿元，预期物业费收入5500万元。

“我了解魔方公寓这单ABS涉及的公寓物业是不包含产权的。底层资产是公寓租金，基础资产是中航信托设立的信托受益权。”一位了解该笔交易的基金人士告诉人民网记者。

据魔方公寓信托受益权资产支持专项计划设立信息，这单ABS产品采用优先级／次级支付机制，其中优先级共设三档，预期期限分别为1年、2年和3年，产品规模分别为1.1亿元、1.1亿元和1.3亿元，给出的预期收益分别为4.8%、5%和5.4%，按季付息。

另外次级产品的预期期限为3年，产品规模为3500万元。这单ABS设立次级资产支持证券主要是为3.5亿元优先级资产支持证券偿付提供一定的内部信用支持。这意味着魔方公寓4个信托借款人实际融入的信托贷款为3.5亿元。

“中航信托本身是魔方公寓的股东，这次也一起参与了这单ABS。中间增信还有一家连带责任保证方。”上述基金人士告诉人民网记者，“这单ABS的预期收益是5%左右，但可以确定的是，实际融资成本肯定高于票面利率不少。其设置3500万元次级证券用以内部增信，另外还要支付担保费用和发行费用。”

据人民网记者了解，中合中小企业融资担保股份有限公司是魔方公寓的信托计划担保人。为信托贷款的偿还提供连带责任担保，覆盖范围为《信托贷款合同》主合同项下未来3年的信托贷款3.5亿元。

另外，除了设置上述3500万元次级资产支持证券为各优先级资产支持证券偿付提供内部信用支持外，魔方中国投资有限公司会作为信托计划的差额支付承诺人，就信托贷款的偿还，向中航信托承担差额支付义务，即从监管账户划付至信托账户的资金不足以支付到期应付的信托贷款本息时，魔方中国应当按照约定将差额资金直接划付至信托账户。

魔方公寓把入池资产内公寓租金收入应收账款质押给了中航信托，并且约定了补充质押情形，即魔方公寓无法按时将短期租金收入缴付至监管账户或魔方公寓任何一处整租物业中30%的可出租房间闲置超过3个月，魔方公寓都要补充质押。

另一名熟悉魔方公寓的基金人士向人民网记者确认，中航信托是该公司的股东方之一。

2016年4月份，魔方公寓对外宣布完成了C轮3亿美元融资，中航信托主投，魔方公寓B轮投资方美国华平集团持续跟投。

不过，据人民网记者了解，魔方公寓向中航信托得到的C轮融资主要采取“债权+股权”的融资方式。

人民网记者从一家机构获得的融资材料显示，中航信托在2016年3月份为魔方公寓的债权融资设立了5.25亿元的集合资金信托计划，存续期限为2年，固定年化利率8%，其用途是入股未来上市主体魔方公寓（开曼）以及向其境内主体发放贷款。

魔方（中国）投资有限公司为这笔融资提供了股权质押，中航信托认购的是魔方公寓的优先序列股，拥有分配的优先权，其股权退出通过领售权、跟售权的制度安排与华平方、创始人方实现利益捆绑，并向魔方公寓指派了一名董事，参与公司决策。

而在2016年11月份，中航信托则直接向魔方公寓发放了3笔总计5亿元的信托贷款，期限只有1-2年，固定年化利率为6.3%-7.2%，魔方公寓以项下7家子公司提供股权质押，并由创始人提供保证担保。

一位市场人士向人民网记者表示，长租公寓目前仍然面临盈利困境，需要大量且持续的现金资源支撑其业务拓展，因此需要寻求低成本的长线资金，这次魔方公寓发行ABS产品相比向中航信托直接获得贷款更加有优势，但综合资金成本仍然较高。

据人民网记者了解，截至2015年，魔方（中国）投资有限公司总资产4.64亿元，资产负债率近80%，经营活动净现金流已经是连续3年净流出。

（卢志坤对本文亦有贡献）