业内分析2017无锡房地产市场：二手房或低开高走

来源：无锡商报

调整营业税、契税，再启限购、限贷……对于2016年的锡城楼市来说，这是热闹的一年。锡城楼市2016年发生了哪些变化，2017年走势又将如何？昨从大众房产数据研究中心和无锡房地产市场网获得了专业的分析资料。分析认为：今年商品房将会是僵持与博弈的一年，二手房价格预计会是一个震荡中缓慢走高，低开高走的表现。

2016年年底无锡商品住宅备案均价过万元

根据大众房产熟悉研究中心的统计数据显示，2016年无锡商品房成交92616套，同比增幅51.80％；成交面积1036.22万平米，同比增幅46.59％；成交金额943.16亿元，同比增幅60.03％。去年的商品房表现创历史新高，量价飙升，其中3月、4月和9月成交量均突破1万套大关。但是四季度商品房表现受多方因素影响快速回落。2016年无锡商品住宅成交76080套，同比增幅48.69％；成交面积915.58万平米，同比增幅48.54％；成交金额817.59亿元，同比增幅67.61％。去年的商品住宅表现异常耀眼，但是华丽的数据背后同样凸显了问题的严重性，随着住宅量价超乎寻常的表现，已经在四季度出现了较为快速的下滑。

从商品住宅成交结构看，2016年商品住宅面积段分布比重第一的是90—120平米，比去年增加4.56个百分点。而90平米以下则比去年下降了3.65个百分点，首次低于30％。其他两个面积段变化不大。这主要变化在于改善型客户的大量释放，带动了三居室面积段的快速增长。

来源：无锡商报

调整营业税、契税，再启限购、限贷……对于2016年的锡城楼市来说，这是热闹的一年。锡城楼市2016年发生了哪些变化，2017年走势又将如何？昨从大众房产数据研究中心和无锡房地产市场网获得了专业的分析资料。分析认为：今年商品房将会是僵持与博弈的一年，二手房价格预计会是一个震荡中缓慢走高，低开高走的表现。

2016年年底无锡商品住宅备案均价过万元

根据大众房产熟悉研究中心的统计数据显示，2016年无锡商品房成交92616套，同比增幅51.80％；成交面积1036.22万平米，同比增幅46.59％；成交金额943.16亿元，同比增幅60.03％。去年的商品房表现创历史新高，量价飙升，其中3月、4月和9月成交量均突破1万套大关。但是四季度商品房表现受多方因素影响快速回落。2016年无锡商品住宅成交76080套，同比增幅48.69％；成交面积915.58万平米，同比增幅48.54％；成交金额817.59亿元，同比增幅67.61％。去年的商品住宅表现异常耀眼，但是华丽的数据背后同样凸显了问题的严重性，随着住宅量价超乎寻常的表现，已经在四季度出现了较为快速的下滑。

从商品住宅成交结构看，2016年商品住宅面积段分布比重第一的是90—120平米，比去年增加4.56个百分点。而90平米以下则比去年下降了3.65个百分点，首次低于30％。其他两个面积段变化不大。这主要变化在于改善型客户的大量释放，带动了三居室面积段的快速增长。

从商品房区域成交看，2016年无锡商品房成交区域中，滨湖区一枝独秀，3月份开始太湖新城的购房狂潮席卷全城，使得无锡楼市异常火爆，量价齐升。而锡山区凭借锡东新城的交通优势，极大地吸引了外地购房者的关注度，基数较低的价格优势在助推了区域成交的快速活跃。梁溪区在2016年的表现下降明显，三区合并没有改变原有的颓势，老城区为主的区位决定了新增上的乏力，其走势也是情理之中的。

从商品住宅价格看，2016年年底，无锡商品住宅备案均价10203元／平米，相比年初增幅29.05％。接近三成的增幅还是非常明显的，目前锡城楼市大部分主流的楼盘都要万元起步，对于本地购房者而言的确有些吃力。2016年9月、11月和12月备案均价都超过了万元／平米。上半年的价格涨幅为14.89％，下半年有所减缓，但是也达到了11.62％。

从商品房购买对象看，2016年的无锡商品住宅出现了本地和外地购房者比例互换的现象，以往占据主导地位的本地购房者迅速消退，从3月份开始外地购房者充斥无锡二级市场，强大的购买力和价格免疫能力直接拉升了无锡房价，本地购房者在无奈之下转战二手房，商品住宅的价格决定权归于外地购房者。

今年商品房将会是僵持与博弈的一年

无锡房地产市场网分析认为，从他们分析的2016年上榜楼盘的成交套数来看，梁溪区2016年上榜楼盘的成交套数略输于2015年，其余四区均大幅赶超2015年，滨湖区尤其明显。作为两年滨湖区商品房成交套数冠军——万达文化旅游城2016年的成交套数是2015年的3倍多，且滨湖区2016年上榜楼盘的成交套数均过千，而滨湖区2015年的榜单，仅一盘过千套。从上榜楼盘的成交均价来看，各区域2015年商品房成交套数的榜单中，只有滨湖区信成道和中城誉品均价过万。而2016年的榜单中，除了滨湖区三盘均价过万，梁溪区也凑了进来：九龙仓碧玺、九龙仓时代上城以及金科世界城均价都超过10000元／平米。且从榜单中不难看出，上榜楼盘整体价格上涨不少。最直接的对比就是两年均上榜的楼盘：无锡孔雀城、无锡融侨观邸和嘉利华府庄园每平米只是微涨几百，而其余7个楼盘，基本涨价2000元／平米左右。

大众房产数据研究中心分析，商品房在经历半年的疯狂表现后出现了不合理现象，购房群体的倒置，商品住宅的乏力，商业地产的长期萎靡不振，房价30％的短期暴增，都对2017年市场表现产生负面作用。短期内，本地购房者不太能够接受目前的价格机制，但是事实上价格也不可能恢复以往，这对市场的结构性调整作用是不可逆转的。坚持了两年的低供应格局应该会继续保持，供需不平衡的情况也会继续维持。一方面是外地有实力的购房者限于政策性因素无法进入市场，另一方面是本地购房者难以跟进目前的市场，2017年商品房将会是僵持与博弈的一年，购房心态也是最为纠结的一年。

2017年二手房价格将会在震荡中缓慢走高

二手房方面，在2016年也出现了不俗的表现。大众房产数据研究中心分析，2016年无锡二手房成交57606套，同比增幅88.95％；　成交面积673.9万平米，同比增幅107.83％；　成交金额414.06亿元，同比增幅118.49％。去年的二手房市场是历史上最高表现，并且四季度开始连续三个月成交量均高于商品房。虽然从9月份开始成交逐渐下滑，但是随着安置房上市，市场在年底保持了高位，后期表现也比较看好。2016年年底，新房与二手房的成交套数对比已经降至1.61，这充分说明目前无锡房地产市场中，二手房所占据的强大影响力。二手房房源结构丰富，从次新房到经济适用房再到新增的安置房，选择范围广，储备房源多，价格梯级丰富，对购房者的吸引力越来越大。

从二手成套住宅成交结构看，现在的购房者对于大户型是越来越舍得花钱了，不仅是商品房，二手房也在不断地展现这样的趋势，这既是次新房的作用也是生活品质提升带来的结果。同时随着改善性需求的释放，二手房的购买户型也从两居室向三居室迁移，在房价的上升周期中，价格不再是第一要素，房子本身的内容成为了决定购买的核心因素。在短短2年之间，120平米以上的比例提升了10个百分点，这一部分主要代表了三居室及以上的大户型，而90平米以下代表刚需的面积段则下降快速且明显，预计到年底会下降到40％左右。从80式户型到90式刚需再到当下的大户型化发展，人们对于房子的要求在不断提升，优质的适合市场需求的房源不断减少，而落后于时代的房子则逐渐多了出来，供需的变化造成的结果就是价格的差异越发明显。

从成交价格看，2016年12月，无锡二手房成交均价9930元／平米，相较年初增幅20.36％。二手房价格变化也与商品房类似，都是以太湖新城为起点逐渐扩散至全市各个区域，甚至有的小区年底与年初的价格变动达到了50％以上。由于四季度开始市场走低，加上年底安置房上市带来的结构性因素，因此价格在年底有所回落，但是要想恢复到年初的情况基本不太可能。在各区域中，滨湖区无疑是最高的，而太湖新城又是其中的顶点，其二手房价格基本在13000元／平米以上，河埒口板块的安置房完税价格也要再9000元／平米左右；　梁溪区虽然老新村众多，但是由于区位优势的因素，价格位于全市第二。目前来看，以每个区域的均价上下来判断，就是购买新老小区的差别所在，根据不同的置业需求，选择不同的价格类型。

专家分析，我市二手房从2016年9月份开始出现了下滑趋势，但是降幅在年底止住了扩大的趋势，分别为10月12.04％，11月25.19％，12月3.28％。主要改观在于安置房上市的利好作用。据不完全统计，12月安置房成交超过了550套，全市占比达到12％，正是由于这一部分的增长，二手房成交才没有在年底继续大幅度下降。考虑到安置房上市到成交的时间效应，后期表现会逐渐走高，因此2017年的二手房表现还是值得期待的。2017年的二手房价格会是一个震荡中缓慢走高，低开高走的表现。

商报记者／小阳