北京楼市新政让＂卖小换大＂一脚踏空　或引发违约潮

“317新政”给楼市迅速降火——

一单首付抬高，后面几单换房业主都跟着乱套了。

连环单

3月17日，北京发布加强版楼市调控措施，认房又认贷、抬高二套房首付、缩短贷款年限，楼市自周六开始迅速降温。在这其中，北京二手房市场最常见的“连环单”也是最受冲击的。

所谓“连环单”，就是指为了换新房，卖掉老房子，一边买一边卖。由于北京二手房市场常常“三、四连环”，有时更是“七八连环”，因此一环掉链子，后面几套都跟着受影响。业界分析，“连环单”踏空，或引发二手房市场新一轮违约潮。

买房人：首套变二套　首付翻一倍

春节后，京城二手房市场再度升温。成交量攀升，大批房源也进入提价进行时。刘双（化名）就是这时候卷入换房潮的。她以不到300万元的价格卖掉了自己的一居室，转身投入新战场，争夺劲松一栋450万元的两居室。

不料，在老房子签约成交后不久，“317新政”出台。按照去年“930新政”划定的首付比及“认房不认贷”政策，此前她还算首套房，非普宅首付需4成；而“317新政”之后，在“认房又认贷”背景下，虽然首套房贷已还清、且售出，但因有贷款记录，她被瞬间划入二套房购房人群，最低首付攀升至8成。

“317新政”给楼市迅速降火——

一单首付抬高，后面几单换房业主都跟着乱套了。

连环单

3月17日，北京发布加强版楼市调控措施，认房又认贷、抬高二套房首付、缩短贷款年限，楼市自周六开始迅速降温。在这其中，北京二手房市场最常见的“连环单”也是最受冲击的。

所谓“连环单”，就是指为了换新房，卖掉老房子，一边买一边卖。由于北京二手房市场常常“三、四连环”，有时更是“七八连环”，因此一环掉链子，后面几套都跟着受影响。业界分析，“连环单”踏空，或引发二手房市场新一轮违约潮。

买房人：首套变二套　首付翻一倍

春节后，京城二手房市场再度升温。成交量攀升，大批房源也进入提价进行时。刘双（化名）就是这时候卷入换房潮的。她以不到300万元的价格卖掉了自己的一居室，转身投入新战场，争夺劲松一栋450万元的两居室。

不料，在老房子签约成交后不久，“317新政”出台。按照去年“930新政”划定的首付比及“认房不认贷”政策，此前她还算首套房，非普宅首付需4成；而“317新政”之后，在“认房又认贷”背景下，虽然首套房贷已还清、且售出，但因有贷款记录，她被瞬间划入二套房购房人群，最低首付攀升至8成。

也就是说，如果按照实际成交价计算，她需要准备的首付款已从180万涨到360万，甚至已经超出了卖老房子的钱。由于实际中网签价会低于实际成交价，而银行贷款又依据网签价计算，首付往往会高过360万元。如果网签价设置为400万，她实际只能贷款80万元，剩余370万才是真正的首付。

这一单的影响远不止她自己，甚至牵扯到了后面连续几单。比如，她看中的这套两居室，房主小陈也要换房。谈判多时，刘双连意向金都交了，如今却不得不放弃。小陈要换的是一套报价600万的海淀学区房。按照以前的标准，如果顺利以450万元卖掉老房子，她已经交了75％的首付，只再贷150万元；而今，老房子没成交，新房子还需再筹30万元。

“一单断了，一连串交易都影响了。”海淀区魏公村一房屋中介负责人告诉记者，北京二手房市场存在大量的连环单交易，一单卡着一单，一单没成往往影响着后面几单能不能卖出去。以他负责的区域举例，八成以上都是连环单。少的是连三四单，多的则是连七八单。

中介：突上门“抢”靠谱房源

房子挂出去1个多月后，准备卖房的小苏在这几天突然开始繁忙接待中介门店经纪人。

一天的时间，区域内十几个门店的中介经纪人抢着到小苏家里看房，甚至每一个角落都要走遍，这在“317新政”前是从未发生的。“都没带看房人，就说是为了深入了解房子情况。”而中介方面则告诉他，受到楼市新政影响，已经有业主陷入观望。房源减少，因此一部分确定要卖的房子成了重点销售的抢手货。

而这些观望的卖房人中，也有部分是受到连环单的影响。一位中介门店负责人向记者透露，约有20％的业主有意放缓交易，建议中介不作为重点推荐销售的房源，“首付抬高了，卖房款买不到自己想要的房子了，于是卖房计划也就暂时搁置了。”

进入3月之后，北京楼市连续两周成交出现回升，但是“317新政”使这一趋势难以持续。亚豪机构副总经理任启鑫分析，从北京市场来看，二手市场反应更为直接和明显，调控后第二天即3月19日二手住宅成交仅224套，而在调控前5天的成交量还保持在千套左右。鉴于目前北京住宅市场的价格水平，非普宅所占比重非常大，因此此次“认房又认贷”的严格规定，使得二套房首付比例基本都达到80％，“去杠杆”的目的非常明确也极为有效。而随着二手市场成交逐渐冷却，“卖一买一”周期拖长，部分改善型的支付能力出现问题，将导致新房住宅市场的成交量出现下行。

买卖双方：再度陷入拉锯战

与去年的“930新政”相似，这次新政策之后，买卖双方也再度陷入了拉锯战。

来自链家的数据显示，3月11日和12日周末两天的带看量分别为56256次和49870次，而“317新政”实施后的首个周末——3月18日和19日则降到了37339次和35133次。