创投
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2017-04-28 09:48 Choice 作者：读懂新三板
4月25日，股转公司发布了保利物业股份有限公司（以下简称“保利物业”）的公开转让书和财务报表等资料，预示中国第三大物业公司将正式登陆新三板。
2016年中国前三大物业公司分别是：万科物业、绿城服务和保利物业。绿城服务于去年7月赴港上市，就在万科物业还在A股和港股之间犹豫时，保利物业抢先一步登上了新三板。
目前新三板上已经有46家物业公司，其中不乏美的物业、格力物业、一卡通这样的知名公司。而保利物业挂牌后，将以25亿的营收，轻松取代当前业绩第一的远洋亿家（837149.OC），成为新三板物业公司的“老大”。
挂牌只是第一步，接下来仍有不少难题横亘在这家拥有央企背景的公司面前。对内，保利集团本身的关联物业管理企业不在少数，如何处理与兄弟公司之间的同业竞争？
对外，光新三板上挂牌的物业企业就有47家，而且大部分都背靠知名上市房地产公司，如何在竞争激烈的物业市场中发展壮大，都是管理层要面对的问题。
一、年营收25亿的保利物业登陆新三板
保利物业成立于1996年，去年10月完成股改，实际控制人是保利集团。它的股权结构是这样的：保利物业控股股东是保利地产，保利南方集团是保利地产的控股股东，保利集团又是保利南方集团的控股股东。因此保利地产副总胡在新同时担任保利物业的董事长。
4月25日，股转公司发布了保利物业股份有限公司（以下简称“保利物业”）的公开转让书和财务报表等资料，预示中国第三大物业公司将正式登陆新三板。
2016年中国前三大物业公司分别是：万科物业、绿城服务和保利物业。绿城服务于去年7月赴港上市，就在万科物业还在A股和港股之间犹豫时，保利物业抢先一步登上了新三板。
目前新三板上已经有46家物业公司，其中不乏美的物业、格力物业、一卡通这样的知名公司。而保利物业挂牌后，将以25亿的营收，轻松取代当前业绩第一的远洋亿家（837149.OC），成为新三板物业公司的“老大”。
挂牌只是第一步，接下来仍有不少难题横亘在这家拥有央企背景的公司面前。对内，保利集团本身的关联物业管理企业不在少数，如何处理与兄弟公司之间的同业竞争？
对外，光新三板上挂牌的物业企业就有47家，而且大部分都背靠知名上市房地产公司，如何在竞争激烈的物业市场中发展壮大，都是管理层要面对的问题。
一、年营收25亿的保利物业登陆新三板
保利物业成立于1996年，去年10月完成股改，实际控制人是保利集团。它的股权结构是这样的：保利物业控股股东是保利地产，保利南方集团是保利地产的控股股东，保利集团又是保利南方集团的控股股东。因此保利地产副总胡在新同时担任保利物业的董事长。
从1996年保利南方集团和保利地产共同设立保利物业算起，保利物业已经有20多年历史了。
20年间，保利物业从广州发展至北京、上海等全国60多个城市，旗下有20家子公司、76家分公司，并有在册员工两万多人。
背靠着保利地产这棵大树，保利物业已经成为中国第三大物业公司，仅次于万科物业和绿城服务。去年在管面积达8870万平方米，其中92%来自保利地产的开发面积。
物业管理行业有着很强的区域性。保利物业绝大部分营收来自华东地区、华南地区和西南地区。
去年保利物业总共有381个项目，其中广东有95个项目，其次是四川，拥有44个项目，辽宁32个，北京和上海各25个，重庆22个，这六个省市的项目总数占总项目的比重达63%。
占据行业第三的位置，保利物业的业绩自然没得说。2015年、2016年营收分别为19.36亿元和25.48亿元，同比增长31%；净利润分别为8563万元和1.42亿元，同比增长66%。
二、保利物业将在新三板如何发展？
随着楼市进入存量房时代，物业管理业务的重要性开始凸显，保利集团也在加紧布局。
2016年，保利物业先后成为普天新能源、同元集团、中国人寿陕西公司、山东滕投集团、汇源建设集团等企业的物业服务商。
目前已设有20家子公司、76家分公司，完成1000万平方米的物业拓展，主要集中在三四线城市，特别值得一提的是，公司在院校、旅游综合体与购物中心业态方面实现了零突破。
扩张需要资金，资本市场就成为物业企业的最佳选项。其实从彩生活2014年赴港独立上市开始，物业公司从母体拆分独立上市就成为一种潮流。
截至去年已经有13家物业公司选择了去港交所，其中包括彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务和祈福生活服务这样的知名物业公司。而在新三板挂牌的物业公司已经达到46家。
对保利物业来说，在资本市场上的争夺，才刚刚开始。
读懂君注意到，目前47家挂牌新三板的物业公司中。市值最大的是搭上创新层头班车的美易家（834669.OC），如今总市值达到31.05亿元，位居行业第一。
从总体上看，新三板上的物业公司，较影视娱乐、医药、TMT等行业公司，对投资者的吸引力偏弱。而且目前采用做市转让方式的仅有开元物业（831971.OC）和东光股份（831840.OC）两家企业。
三、既要攘外，又要安内，保利物业如何处理来自内部的竞争
物业领域本身就是一个竞争激烈的行业。而对保利物业来说，同时面临着内外两方面的压力，既要攘外，又要安内。
保利集团（保利地产控股方）旗下其他关联方中，从事物业管理业务的公司众多。除保利物业外，还有深圳保利商业物业、上海保利物业、遵义久联物业、南昌保利物业等6大物业管理业务。
如何处理与兄弟物业公司之间的“同业竞争”关系，对管理层来说是一大考验。
很早以前，保利地产和保利置业就共用使用“保利地产”的品牌，在业务拓展区域也有着诸多重合。
阋墙之争在所难免。保利地产董事长李彬海曾公开表示，保利地产所进入的区域，保利置业必须让路。可是，保利置业不但没有让路，反而以同样的模式进行扩张。为此，保利集团曾出面调解，并签署了同业竞争协议，分区域而治。
得到资本市场加持的保利物业，下一步扩张时难免又会遭遇“友军”，如何处理这种竞争关系，避免内耗，对保利的管理层来说也是个不小的问题。
挂牌新三板的物业公司名单
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