广州“租购同权”就能解决学位问题？背后还有什么玄机？

【聚】

17日下午，广州市政府官网发布了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，首次提出“让租者幸福居住”的口号。昨天到今天，朋友圈被它刷屏了。继北京、上海之后，广州成为第三个发布加快住房租赁市场文件的城市。

被称作“租赁16条”的《工作方案》亮点颇多，对市民而言，租房者子女可就近读书，进一步落实租购同权，由此产生的学位房租金变化值得关注。对于市场来说，“3·30新政”后公寓房市场是否会迎来机遇、未来房价走向如何、现代租赁市场如何建立值得探讨。就城市发展而言，租赁市场更加规范，结合以往的落户、公租房等政策，广州对人才的吸引力将进一步提升。

此次“租赁16条”最受关注的是租房人子女可就近入学的规定。提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。至于政策所强调的“符合条件”这个前提有哪些呢？

《方案》明确规定需要满足以下条件：具有本市户籍的适龄儿童少年、绿卡持有人子女等政策性照顾借读生；符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读。

【聚】

17日下午，广州市政府官网发布了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，首次提出“让租者幸福居住”的口号。昨天到今天，朋友圈被它刷屏了。继北京、上海之后，广州成为第三个发布加快住房租赁市场文件的城市。

被称作“租赁16条”的《工作方案》亮点颇多，对市民而言，租房者子女可就近读书，进一步落实租购同权，由此产生的学位房租金变化值得关注。对于市场来说，“3·30新政”后公寓房市场是否会迎来机遇、未来房价走向如何、现代租赁市场如何建立值得探讨。就城市发展而言，租赁市场更加规范，结合以往的落户、公租房等政策，广州对人才的吸引力将进一步提升。

此次“租赁16条”最受关注的是租房人子女可就近入学的规定。提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。至于政策所强调的“符合条件”这个前提有哪些呢？

《方案》明确规定需要满足以下条件：具有本市户籍的适龄儿童少年、绿卡持有人子女等政策性照顾借读生；符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读。

不过，具体执行细则仍需广州市及各区教育局等政府相关部门给出详细的解读。

【议】

学区房的房租会暴涨吗？需要一个过程

专家指出，这则新政犹如重磅炸弹，将深远影响广州房地产市场。“这对刚需租房有好处，”广东中原地产项目部总经理黄韬认为，“租购同权后，不是所有人都需要买房了，一部分人会转向租赁市场。”租房可以和购房享受同样的资源，那么无形中就等于把租房的价值提高了许多，让租房和购房者拥有同样的权利。

不过，大家在高兴的同时最担心的还是房租的问题：以后房租，尤其是学位房的房租，会暴涨吗？可以预见的是，学区房的租赁市场一定会趋于火爆。

广州链家研究院院长责周峰认为，广州的名校入学指标“僧多粥少”，越秀等老区的教育资源本就紧张，所以一开始就全市统一实行“租购同权”的可能性不大。最有可能的做法是各区分开执行，率先在郊区或教学资源相对富裕的区域实行，中心区域全部推行可能还需要5到6年的准备时间。黄韬表示，不用买房，只要租房就可就近上学，长期来看有着学位房刚需的购买者将会减少。但是租赁市场的回报率较低，投资客对于学位房租赁市场的热情有限，所以学位房的租金总的趋势会上涨，但需要一个长期的过程。

租房就能读名校？专家：醒醒吧　短期很难执行

如今出台的新政虽然直接表明了“租购同权”，但就广州目前的情况来，租房就近入学真有那么容易实现吗？另外，如果租赁可以使用学位，那么未来学区房租金是不是会出现爆发？毕竟已经有城市的学区房约束6年一学位，这种情况下，很多房主出租房的时候都在合同约定不得使用学位。

有网友提出了疑问：“如果周围的学校招生大量招不满，那这个政策当然好。但是学位如果已经趋于饱和，那这个政策的可行性又有多大？”

从过去的政策来看，在广州租房也是可以上学的，只是前提是学区有余量的情况下，租户才可以上学，而且是如果学区房，租户上优质学校的可能性并不存在。从全国看，大小城市通过租赁都是可以获得上学资格的，但就学的基本原则是就近入学，所以一般都是优先满足房户合一，其次是有房，这样避免有人通过租房集中到优质学区资源。

南方网房产频道特约评论员邓志浩分析，在一些优质学位地段的学校因为报名的人数超过招生的数量，所以会对学生进行筛选，租房也能够有学位的话，会不会导致部分的人挤到优质学位的地段，像广州以前东山区、越秀区这些位置，如果是的话，那这些片区优质学位的资源的争夺会更加激烈。南方网房产频道特约评论员则表示，新政在落实过程中要考虑到教育资源的配合问题。因为大家都想去读名校或者想读心目中的学校，那这个学校招生范围和压力是很大的，这一点短期内可能解决不了。业内人士指出，关键还是要靠教育资源的供应，如果不能持续增加，后面这些政策等同虚设。

《中华人民共和国义务教育法》第九条规定：“地方各级人民政府适当设置小学、初级中等学校，使儿童、少年就近入学。”所以目前各地的入学标准基本都是：第一顺位：房户合一，也就是监护人是房主＋户主，第二顺位是房主，　第三顺位后才是租房。但如果租赁业可以和房主同时参与顺位入学，那么会带来什么后果？这其实根本不现实。

商业公寓的春天到了？房屋租赁时代或将到来？

“租赁16条”另一大亮点是允许将商业用房等按规定改造成租赁住房。且调整后用水、电、气价格按照居民标准执行。　对此，黄韬表示认同。这给了商业用房一条出路，但改建后的租赁住房，不得销售，土地性质与年限并没有改变，所以对于商办公寓项目的销售影响并不大。

在“限”字当头的背景下，此前火热的房地产市场逐渐冷却，随着楼市调控的进一步深化，大力发展和规范房屋租赁市场，从而增加房屋“供应池”的做法，是符合市场规律的柔性手段。

租房逐步跟买房享有同等权利，这个应该是未来发展的趋势。从目前情况看高房价，不是一时半会能解决的，所以对于部分的人来说，租房可能是未来一种重要的居住方式。但是因为现在租房和买房还是有很大的差别的，最主要的差别可能还是配套的权益不同。链家研究院认为，未来5－10年，中国租赁市场将进入快速发展阶段，2020年的市场体量约为1.6万亿元，2025年将达到2.9万亿元，2030年有望超过4万亿元。

更重要的是，中央多次重申对于住房的重新定位，即“房子是用来住的，不是用来炒的”，这是楼市供应更加强调有效性、持续性，并引导土地及住房供应结构性变化的原因。在政策支持及社会发展的变化下，买房这一传统方式正在悄然转换，租房时代即将来临。

【听】

＠君莫笑的千机伞：这……这租几个月孩子能入学呢？我孩子要上学了，我租一年，然后退了，再租个下一个孩子要上学的？这名校不是爆满了吗？

＠叶不羞：名校的名额很金贵啊，房主肯给租客用吗？

＠小嗝嗝：应该是一个进步吧，虽然不太清楚具体的影响。

＠顶呱呱的哈密瓜：各大城市应该会慢慢出台类似只租不售的政策，但是租赁价格呢？大家想过吗？杭州市区普通居民房（70平）月租已经4000左右了。

（综合经济日报、南方日报、中国网、中国青年报、南方网、广州日报等）