手机人民网 理财>房产

花都试水“产城融合”地块 居住环境和规划利好成亮点

2017-10-20 08:21 南方日报  作者:许蕾

10月30日,广州将有6宗商住商服用地出让,其中,花都凤凰路地块处于花都区府、空港区、广州北站三点辐射范围之内,同时属于《花都湖地区居住组团控制性详细规划》(以下称“花都湖规划”)的重要部分。花都近5年商住用地供应大体呈现下降趋势,2016年更是出现“断供”,这意味着凤凰路地块一期用地将是该区2016年至今首宗公开出让的商住用地。根据《花都湖规划》,花都湖周边区域将进行统筹开发,预计将打造成为居住人口达26万的“产业新城”。因此,该地块对花都区域楼市将产生重要的影响。

  起拍楼面价高商业部分需自持30%

该地块位于花都湖东南侧,属于规划中的新开发片区,该地块包含东侧居住用地及西侧商服用地,需配建1万平方米拆迁安置房,扣除安置房计容后实际起拍楼面价为16248元/平方米,楼面价大幅高于目前花都住宅地单价纪录(2015年10月路劲拍得茶园路以西地块,楼面价8054元/平方米)。此外,地块的商服部分不得建设及销售住宅或商业公寓,且自持不低于计容的30%,对于企业盘活商业、招商引资方面有一定要求。

住宅地块总用地面积为50010平方米,可用建设面积为35646平方米,计容建面为99809平方米。东侧临近云峰花园,南侧为在建的产业园,西侧紧贴主干道凤凰南路,北侧目前为草地,根据《花都湖规划》显示未来将同样建成住宅社区。

10月30日,广州将有6宗商住商服用地出让,其中,花都凤凰路地块处于花都区府、空港区、广州北站三点辐射范围之内,同时属于《花都湖地区居住组团控制性详细规划》(以下称“花都湖规划”)的重要部分。花都近5年商住用地供应大体呈现下降趋势,2016年更是出现“断供”,这意味着凤凰路地块一期用地将是该区2016年至今首宗公开出让的商住用地。根据《花都湖规划》,花都湖周边区域将进行统筹开发,预计将打造成为居住人口达26万的“产业新城”。因此,该地块对花都区域楼市将产生重要的影响。

  起拍楼面价高商业部分需自持30%

该地块位于花都湖东南侧,属于规划中的新开发片区,该地块包含东侧居住用地及西侧商服用地,需配建1万平方米拆迁安置房,扣除安置房计容后实际起拍楼面价为16248元/平方米,楼面价大幅高于目前花都住宅地单价纪录(2015年10月路劲拍得茶园路以西地块,楼面价8054元/平方米)。此外,地块的商服部分不得建设及销售住宅或商业公寓,且自持不低于计容的30%,对于企业盘活商业、招商引资方面有一定要求。

住宅地块总用地面积为50010平方米,可用建设面积为35646平方米,计容建面为99809平方米。东侧临近云峰花园,南侧为在建的产业园,西侧紧贴主干道凤凰南路,北侧目前为草地,根据《花都湖规划》显示未来将同样建成住宅社区。

从目前花都区重点规划布局来看,地块位于空港区、广州北站两大交通枢纽中间,临近花都区府商住区,区位条件较佳;9号线开通将串联机场、区府以及汽车城,提高地块与周边的通勤效率。随着目前空港圈以及广州北站枢纽的建设投入,地块未来将成为两大交通枢纽、区府上班族安居置业优选区域;其次,由于9号线与3号线换乘较方便,同时置业成本低于市区,预期将承接一部分市区上班族的需求,广州中原研究发展部认为,未来花都湖地区楼盘客户群体较广。

  居住人口达26万的“产业新城”

花都近5年商住用地供应大体呈现下降趋势,2016年更是出现“断供”。花都商住用地供应多集中在2013-2015年,目前这一部分出让地的项目大部分处于售罄、尾货状态,因此实际上花都主要板块一手供应“稀缺”。

根据2017年5月19日广州市国规委通过的《花都湖规划》显示,花都湖周边区域将进行统筹开发,预计将打造成居住人口达26万的“滨水新城”。而根据规划示意图显示,未来花都湖东南侧主要分为居住、商服、产业用地三部分,本次出让的一期用地与该规划文件安排相符。

按照该地块“商住+商服”打包出让的模式,广州中原研究发展部认为,未来花都湖其他地块出让极有可能均以“引进产业、招商引资、指定企业进驻”作为出让条件,而更多房企参与其中,能给予片区产业、商业用地尽快带来不同类型投资,而招商引资带来的人口流入,将直接对花都湖片区未来商、住价值产生影响。

广州中原研究发展部认为,对比目前花都区府、机场等主要板块,凤凰路地块一期用地具有现有生活配套齐全、通勤(9号线+迎宾大道)、产业(未来高新产业园)等特色因素,促使其未来产品具有独特性,与目前花都大部分在售一手产品具有差异性;另一方面,产业发展对区域楼市影响明显,未来花都湖地区内部产业规划、外部有区府、花都中轴线、机场等从业人员住房需求流入,假如规划落实顺利则市场前景可观。

据了解,地块周边主要为二手项目,价格在1.7万-2万元/平方米,一手项目价格在2.4万-2.5万元/平方米,由于地块周边一手项目不多,因此未来地块产品可填补市场空白。目前地块扣除配建起拍楼面价已超1.6万/平方米,即使底价成交,未来住宅产品盈利临界点售价(预计约3万元/平方米)高于周边一手项目售价25%左右,而且其商业部分需要30%自持并不得建商业公寓,因此实际上建设、运营成本将更高;假如土拍出现多家房企“抢食”,进入竞配建、自持环节导致实际拿地成本进一步提高,广州中原研究发展部认为,这将使花都楼市价值重新被审视,尤其对于目前地铁9号线沿线、配套完善的优质板块(区府、空港区)一二手项目,将有更多置业者关注。南方日报记者 许蕾

(责任编辑:伍振国)
分享到:

查看全部评论

精彩推荐