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信贷:静待精细化调控

2018-01-04 08:04 北京商报  作者:程维妙 彭耀广

从惜贷到停贷、从首套房利率优惠暂停到上浮10%-20%,信贷收紧下,2017年的楼市“钱”比任何时候都珍贵,而2018年的楼市又将走向何方,开发商、中介、购房者等各方首先都将关注点聚焦在信贷上。不过,北京商报记者调查发现,2018年伊始,银行房贷利率仍未松绑,短期内房贷放款时间很难缩短,未来精细化的信贷政策仍将影响楼市,对于购房人、中介、开发商而言,观望氛围愈浓。

 首套利率

  部分银行上浮30%

按照往年规律,年初通常是银行信贷额度最充足的时候,贷款利率会较上年末回落,放贷时间缩短。但北京商报记者调查发现,2018年伊始,银行房贷额度虽然不再捉襟见肘,但多数房贷利率和放款时间都没有变化。

四家国有银行、五家股份制银行和一家地方银行的内部人士均向北京商报记者介绍:“目前按揭贷款利率没有变化。”其中,国有银行首套房贷利率仍普遍在基准利率上上浮5%,股份制银行略高,有两家执行上浮10%的标准,一家总部位于东南沿海省市的股份制银行首套房按揭贷款利率上浮30%。

上述银行北京地区的一位信贷部员工透露,分行从2017年开始基本就已经暂停了按揭贷款,今年初也没有恢复,“除非是行里整体接下来的一手楼盘,房贷利率上浮10%,或者从链家等中介渠道介绍的,利率会低一些,如果是购房者本人直接到行里申请,基本都是上浮30%,这么高也很少有人会申请了”。

从惜贷到停贷、从首套房利率优惠暂停到上浮10%-20%,信贷收紧下,2017年的楼市“钱”比任何时候都珍贵,而2018年的楼市又将走向何方,开发商、中介、购房者等各方首先都将关注点聚焦在信贷上。不过,北京商报记者调查发现,2018年伊始,银行房贷利率仍未松绑,短期内房贷放款时间很难缩短,未来精细化的信贷政策仍将影响楼市,对于购房人、中介、开发商而言,观望氛围愈浓。

 首套利率

  部分银行上浮30%

按照往年规律,年初通常是银行信贷额度最充足的时候,贷款利率会较上年末回落,放贷时间缩短。但北京商报记者调查发现,2018年伊始,银行房贷额度虽然不再捉襟见肘,但多数房贷利率和放款时间都没有变化。

四家国有银行、五家股份制银行和一家地方银行的内部人士均向北京商报记者介绍:“目前按揭贷款利率没有变化。”其中,国有银行首套房贷利率仍普遍在基准利率上上浮5%,股份制银行略高,有两家执行上浮10%的标准,一家总部位于东南沿海省市的股份制银行首套房按揭贷款利率上浮30%。

上述银行北京地区的一位信贷部员工透露,分行从2017年开始基本就已经暂停了按揭贷款,今年初也没有恢复,“除非是行里整体接下来的一手楼盘,房贷利率上浮10%,或者从链家等中介渠道介绍的,利率会低一些,如果是购房者本人直接到行里申请,基本都是上浮30%,这么高也很少有人会申请了”。

另外几家银行即使没有把利率抬高这么多,被问及额度是否充裕时或利率是否有进一步上调可能时,也回答得较为谨慎。一家国有银行信贷部员工表示,该行首套房贷利率最低上浮5%,不过依据申请者的不同情况可能会进一步上调。另一家股份制银行信贷部员工介绍,该行首套房贷利率执行基准利率上浮10%的政策,如果申请200万-300万元贷款,大约在一个月至一个半月可以放款,主要看抵押登记环节所需的时间,申请额度在1000万元以上则需要特别申报,难度较大。该员工还坦言,该行房贷额度自2017年起就不算充裕,进入新的一年也没有明显放松。

与此同时,有银行将资金投放转向经营贷。上述几乎暂停了按揭贷款的银行,均在经营贷审批上放宽了条件。据介绍,此前如果有小微企业想要申请经营贷,必须是公司法人以公司一定财产抵押才能申请到,现在条件放宽至公司实际控制人即可申请。

 二手房中介

  放款时间难预测

对于购房者而言,相比于房贷利率的调整,更加在意的是放款时间的长短,以二手房市场交易为例,银行放款时间过长可能会导致购房者承担违约金甚至房屋交易失败。北京商报记者调查发现,进入2018年后,尽管部分银行贷款额度压力得到一定缓解,但是放款时间难以预测,短期内仍难以缩短。

一家国有银行个贷经理告诉北京商报记者:“2017年分行积压了太多已经审批但是未放款的房贷,尽管2018年新的贷款配额释放,但也仅仅是稍稍缓解贷款额度的压力。同时,由于排队客户较多,放款时间依旧会较长。”

上述人士进一步称,银行在放款的时候,会优先处理已经受理的业务,2018年新申请房贷的客户不得不排队等候,放款周期在1-3个月不等。

北京一家房产中介门店的经纪人也告诉北京商报记者:“进入2018年1月后,对于已在排队等候的贷款用户来说将是利好,放款速度取决于以前积压贷款申请的多少。在近期买房的客户问到放款周期时,经纪人依然会跟客户说放款仍然需要排队,具体放款时间很难预测。”

实际上,在2017年信贷调控基调收紧的背景下,整体的批贷放款速度处在放缓阶段。从各家银行在2017年内纷纷提升首套房与二套房利率水平都可以看出,银行在调整内部放款节奏和比例。

赚赚金融发布的2018年个贷市场走势预测报告显示,随着2018年银行内部流动性的增加,银行在房贷利率水平上或有望出现松动,尤其是为满足刚性住房需求的首套房,在贷款利率方面或将恢复至基准。此外,在2018年上半年内部流动性增加的情况下,放款的速度也将比去年有所提升,整体将趋于平稳态势。

 信贷调控

  或将更加精细化

在业内人士看来,银行之所以在按揭贷款上难以“松绑”,与政策导向不无关系。住建部在2017年12月下旬召开的全国住房城乡建设工作会议上明确,2018年将继续坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,坚持调控力度不放松,并且要保持房地产市场调控政策的连续性、稳定性。同时针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求。

在政策基调下,赚赚金融报告中预测,2018年整体的调控节奏在继续采取差异化信贷政策的基础上,房贷调控将比2017年更为精细化,进一步深化 “因城施策,分类调控”的方向。此外,对于一线城市限购限贷的政策并不会放松,明年的信贷政策将采用有保有压、松紧有度的方式。

同时,在提升买房门槛的同时,2017年对于消费贷违规流入楼市等市场乱象,央行也加大了打击力度。预计2018年在严查各项市场乱象的基础上,也将继续加大利用金融杠杆等形式推高房价的力度,通过一系列软性政策“围追堵漏”,采用设置“政策红线”的方式维护房地产市场的健康有序发展。

亚豪机构市场总监郭毅也表示,针对不同类型的购房客群,2018年信贷政策差异化会进一步深化。首套刚需的客户,审批贷款会相对有所放宽;二套置业客群的贷款成本会有所提高;二套以上的多套置业依然会保持停贷的状态。

在信贷政策未有明显松绑迹象的情况下,房地产市场仍将持续低迷。无论是购房者、房屋中介,还是开发商都应该做好“持久战”的心理准备。对于购房者而言,信贷趋紧平添购房成本;对于中介而言,信贷趋紧不仅影响成交量,更增加交易难度;对于开发商而言,信贷收紧导致潜在客户减少,开发商面临着资金回笼压力。

(责任编辑:伍振国)
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