假借联建吸引投资七年换来一张废纸

为保证购房者的权益,我国法律规定开发商必须申请预售许可并在取得预售许可证后,才能进行商品房预售。但有些开发商在开发过程中,为摆脱资金短缺、资金链断裂的窘境,便不顾国家法律规定,以“联建开发”“共同投资”之名,行卖房之实,无证仍变相预售房屋。近日,山东省荣成市人民法院就审理了这样一起案件。

侯某出国打工攒下一笔积蓄,便和媳妇张罗着想买个房,正巧看到某房地产开发公司的宣传广告,“投资联合建设即可享受先期只支付一半基础建设费、交房再付剩余房款的购房优惠”。侯某夫妻商量后,于2011年4月30日和房产公司签订联建协议,约定侯某夫妻购买某度假公寓联建房,基础建设费为11.5万余元,联建房建筑面积为54.59平方米,房屋总计价格23万余元,协议约定交房时间为2012年12月31日,宽限谅解期为2013年6月30日。2011年4月30日,侯某向房产公司支付了基础建设费11.5万余元。

签订协议后直至2018年3月,房产公司仍未将符合合同约定的房屋交付于侯某夫妇。后来侯某夫妇得知房产公司在与他们签订协议时,涉案项目尚无土地使用证,也无商品房预售许可证,更无法办理房地产权属证书。侯某夫妇遂起诉至荣成法院请求确认原被告之间的联建协议无效,要求房产公司退还房款11.5万余元,并按照银行同期贷款利率的标准计算违约金。

对此,房产公司辩称,依据《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定,“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只分配固定数量房屋的,应当认定为房屋买卖合同”。因此,联建合同效力不应当直接适用商品房预售的有关规定,联建合同所涉房屋不属于预售相关法律法规所称的商品房；其次联建合同内容既无违法之处又不损害第三人的利益,且与公共利益无关,所以从预售许可证的立法目的看,联建合同不应纳入商品房预售许可证制度规定的范围。

为保证购房者的权益,我国法律规定开发商必须申请预售许可并在取得预售许可证后,才能进行商品房预售。但有些开发商在开发过程中,为摆脱资金短缺、资金链断裂的窘境,便不顾国家法律规定,以“联建开发”“共同投资”之名,行卖房之实,无证仍变相预售房屋。近日,山东省荣成市人民法院就审理了这样一起案件。

侯某出国打工攒下一笔积蓄,便和媳妇张罗着想买个房,正巧看到某房地产开发公司的宣传广告,“投资联合建设即可享受先期只支付一半基础建设费、交房再付剩余房款的购房优惠”。侯某夫妻商量后,于2011年4月30日和房产公司签订联建协议,约定侯某夫妻购买某度假公寓联建房,基础建设费为11.5万余元,联建房建筑面积为54.59平方米,房屋总计价格23万余元,协议约定交房时间为2012年12月31日,宽限谅解期为2013年6月30日。2011年4月30日,侯某向房产公司支付了基础建设费11.5万余元。

签订协议后直至2018年3月,房产公司仍未将符合合同约定的房屋交付于侯某夫妇。后来侯某夫妇得知房产公司在与他们签订协议时,涉案项目尚无土地使用证,也无商品房预售许可证,更无法办理房地产权属证书。侯某夫妇遂起诉至荣成法院请求确认原被告之间的联建协议无效,要求房产公司退还房款11.5万余元,并按照银行同期贷款利率的标准计算违约金。

对此,房产公司辩称,依据《最高人民法院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定,“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险,只分配固定数量房屋的,应当认定为房屋买卖合同”。因此,联建合同效力不应当直接适用商品房预售的有关规定,联建合同所涉房屋不属于预售相关法律法规所称的商品房；其次联建合同内容既无违法之处又不损害第三人的利益,且与公共利益无关,所以从预售许可证的立法目的看,联建合同不应纳入商品房预售许可证制度规定的范围。

荣成法院审理后认为,原、被告间签订的“联建协议书”,虽名为联建,但双方并无联合开发房地产的合意,且联建协议中已载明了诉争房屋的位置、面积、价款、交付时间及违约责任等条款,并且原告也实际向被告支付了部分价款,故该协议具备商品房买卖合同的主要内容,应认定为商品房买卖合同,且为预售。但房产公司至今未取得诉争房屋预售许可证,其与原告签订的房屋买卖合同违反法律的强制性规定,合同应属无效。依据合同法第五十八条的规定,房产公司依据无效合同收取的购房款应予以返还,并要赔偿原告的合理损失。

据此,法院判令房产公司向原告返还全额购房款并按银行同期贷款利率支付相应利息。（记者 徐鹏 

通讯员 吕茵）