三湘印象：择机与张艺谋再合作 审慎拿地降负债去库存

在A股地产公司密集收到问询函的2019年，地产起家的三湘印象也没有例外，于5月28日收到了深交所关于年报的问询函。6月12日，三湘印象对所有问题进行了回复。

“地产+文旅”双主业并行的三湘印象，2018年受政策影响，业绩表现不尽如人意，不仅如此，并购项目业绩对赌不达标也遭到关注。“在原本19亿元的作价基础上扣除赔款及收益，其实质是一次估值调整，可以看作三湘印象6亿多元收购观印象，不会对上市公司的现金流和实际经营产生影响，商誉减值出清后，未来我们可以轻装上阵。”三湘股份相关人士对《证券日报》记者表示。

坚持审慎拿地策略

降负债去库存增加现金流

由于子公司观印象业绩下滑且计提大额资产减值，房地产业务收入下滑27%，三湘印象业绩下滑的原因成了年报问询函关注的重点。

对于地产方面的业绩下滑原因，公司在回复函中称，2017年房地产调控政策升级，公司项目所在地政府严控商品房预售许可证审批核发，公司部分开发项目位于所属区域的核心地段，不能按原定计划取得预售许可证、实现销售，致使公司2017年房地产合同销售金额下滑从而导致2018年可结转销售收入同步下滑。

同时，2018年公司部分竣工房地产项目同样受项目所在地政府严控商品房预售许可证审批核发影响，也未能按原定计划实现销售，造成2018年销售收入下滑。

事实上，三湘印象遇到的问题不是个别现象，而是房企普遍存在的问题，只不过受预售证影响程度不一样。

在A股地产公司密集收到问询函的2019年，地产起家的三湘印象也没有例外，于5月28日收到了深交所关于年报的问询函。6月12日，三湘印象对所有问题进行了回复。

“地产+文旅”双主业并行的三湘印象，2018年受政策影响，业绩表现不尽如人意，不仅如此，并购项目业绩对赌不达标也遭到关注。“在原本19亿元的作价基础上扣除赔款及收益，其实质是一次估值调整，可以看作三湘印象6亿多元收购观印象，不会对上市公司的现金流和实际经营产生影响，商誉减值出清后，未来我们可以轻装上阵。”三湘股份相关人士对《证券日报》记者表示。

坚持审慎拿地策略

降负债去库存增加现金流

由于子公司观印象业绩下滑且计提大额资产减值，房地产业务收入下滑27%，三湘印象业绩下滑的原因成了年报问询函关注的重点。

对于地产方面的业绩下滑原因，公司在回复函中称，2017年房地产调控政策升级，公司项目所在地政府严控商品房预售许可证审批核发，公司部分开发项目位于所属区域的核心地段，不能按原定计划取得预售许可证、实现销售，致使公司2017年房地产合同销售金额下滑从而导致2018年可结转销售收入同步下滑。

同时，2018年公司部分竣工房地产项目同样受项目所在地政府严控商品房预售许可证审批核发影响，也未能按原定计划实现销售，造成2018年销售收入下滑。

事实上，三湘印象遇到的问题不是个别现象，而是房企普遍存在的问题，只不过受预售证影响程度不一样。

“目前公司积极与政府部门沟通协调，预售许可证也相继取得，公司的地产业绩也将持续释放出来，可见上述不利因素只是暂时性的，公司经营业绩已出现良好开端。”上述三湘印象内部人士称。

预售证卡壳同样造成公司期末存货高企，存货周转率低。财报显示，三湘印象报告期内存货为94.76亿元，其中78.27%（约合74.17亿元）的待销售楼盘皆位于城市核心区域，或是国家高新区。

随着逐渐取得预售证，三湘印象存货周转问题好转。截至2019年5月31日，三湘海尚福邸（上海浦东）在取得销售许可证后，迅速售罄；海尚观邸（浙江杭州）已取得销售，报告期末存货余额94.76亿元中的两个项目的存货销售29.94亿元，存货周转速度已经得到迅速提升。

对于公司房地产业务定位及未来的发展方向，三湘印象回复称将坚持审慎拿地原则，降低负债率，推进存量土地的开发、预售许可证的取得和存货的销售，以带来充足的现金流。

一季报显示，2019年一季度，三湘印象实现利润3.81亿元，同比增长579.16%，资产负债率降低至51.90%。

“公司未来将在深耕上海房地产市场的同时，积极参与长三角、京津冀和粤港澳大湾区三大城市群开发建设，计划短期内将择机在以上区域新增土地储备，并将紧跟房地产消费升级节奏，突出绿色科技地产的优势和价值，针对改善型细分市场，形成以绿色设计为龙头，集绿色建造、绿色装饰、绿色运营相融合的开发运营模式”。对于未来战略规划，三湘印象在回函中称。

观印象项目正常公演

未受导演签约事项影响

不仅地产受政策影响业绩下滑，三湘印象文旅板块业务也同样受到冲击。根据年报，观印象2015年至2018年实际实现的净利润分别为1.02亿元、1.25亿元、1.3亿元、2761.17万元。

对于文旅业务受影响的原因，公司表示，2018年中国旅游是近5年增速最低的一年，处于换挡进入平稳增长的时期，这也导致观印象发展情况受到旅游演艺行业宏观形势的影响。2016年到2017年，观印象持续拓展业务，签约《最忆是杭州》《印象滇池》、《印象太极》等项目，单个制作收入规模明显提高。然而，由于国家加强了地方政府性债务的相关管理政策，2018年以后，政府投资意愿降低，投资主体大多为地方政府背景投资平台的观印象文旅项目受到严重影响，2018年签约数量下降。

此外，对于深交所着重询问了张艺谋、王潮歌、樊跃三位核心导演的服务期限问题，三湘印象给予了正面回应。

“张艺谋导演的聘任协议已于2019年5月份到期，未来公司将继续努力寻求与张艺谋的合作。王潮歌和樊跃《关于服务期限等事项的承诺函》已于2018年7月份到期，到期后二者皆未与观印象续约。2019年4月份，樊跃导演与观印象续签了《武汉“知音号”演出项目维护委托协议》。未来公司将选取合适的优质项目，继续邀请两位参与项目创作。”

对于现有出演项目是否会受到张艺谋等不续约的影响，三湘印象称，观印象现有项目均正常开展公演，已签约未公演项目正在有效推进，未因核心导演团队服务到期未签订服务协议产生重大不利影响。尚在拓展中的项目因导演未签订服务协议可能受到一定影响，但观印象已经制定了新的业务发展规划，并积极探索新的人才合作模式，力争实现盈利持续稳定增长。

“事实上，对于已签约未公演项目，均在张艺谋导演聘任期限内签订，从项目筛选、项目洽谈、项目签约，到项目编创制作，其都有正常参与主导。《最忆韶山冲》、《印象太极》、《印象滇池》、《归来遵义·长征之路》目前已完成核心创意设计工作。相关各方均在积极协调，加速项目推进，争取签约项目早日公演。”三湘印象内部人士称。