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2022-01-29 08:03 四川在线
上周，成都土地市场迎来今年首场拍卖，来自崇州和彭州的4宗地全部底价成交，拉开成都三圈层土地市场序幕。在中心城区进入双集中土拍时代，远郊市场在去年表现如何，未来机会何在？
2022年1月20日崇州出让宗地位置示意图
土地市场圈层分化加剧
据锐理数据统计，2021年大成都土地市场呈高供应低成交态势，其中全年住宅用地供应面积约20002亩，成交面积16248亩。
分区域来看，南热北冷，圈层分化加剧。其中一圈层供地量加大，成交涨幅达103%；二圈层两极分化，城南高热、城北降温；三圈层整体上半年市场较好，房企积极进驻快走量区域，下半年则市场转冷，企业进驻积极性降低。
具体看来，去年成都中心城区的三批次集中供地呈现首批次火爆，二三批次谨慎冷静的势头，这样的局面也传导至三圈层市场。锐理数据统计，截止2021年6月20日左右，三圈层（含简阳，不含东部新区）出让涉宅地块34宗，合计面积约2235亩，平均楼面地价约3288元/平米。其中有15宗地达到“熔断线”进入竞移交统筹/租赁住房或竞自持租赁住房环节，有3宗地楼面地价超过6000元/㎡，最高地价为旭辉于6月10日拿下新津95亩地块。
2021年6月10日旭辉拿下新津地块位置示意图
进入“双集中”土拍的青白江和新津表现明显，二批次青白江共推出10宗地块，合计面积924亩，最终5宗地在开拍前因故终止出让，4宗地底价成交，1宗地小幅溢价成交。而新津推出的2宗地全部终止出让。在第三批次集中供地中，青白江仅推出1宗16亩地块，底价成交，新津没有推新。在其他三圈层市场，底价成交成为常态，流拍不时出现。
上周，成都土地市场迎来今年首场拍卖，来自崇州和彭州的4宗地全部底价成交，拉开成都三圈层土地市场序幕。在中心城区进入双集中土拍时代，远郊市场在去年表现如何，未来机会何在？
2022年1月20日崇州出让宗地位置示意图
土地市场圈层分化加剧
据锐理数据统计，2021年大成都土地市场呈高供应低成交态势，其中全年住宅用地供应面积约20002亩，成交面积16248亩。
分区域来看，南热北冷，圈层分化加剧。其中一圈层供地量加大，成交涨幅达103%；二圈层两极分化，城南高热、城北降温；三圈层整体上半年市场较好，房企积极进驻快走量区域，下半年则市场转冷，企业进驻积极性降低。
具体看来，去年成都中心城区的三批次集中供地呈现首批次火爆，二三批次谨慎冷静的势头，这样的局面也传导至三圈层市场。锐理数据统计，截止2021年6月20日左右，三圈层（含简阳，不含东部新区）出让涉宅地块34宗，合计面积约2235亩，平均楼面地价约3288元/平米。其中有15宗地达到“熔断线”进入竞移交统筹/租赁住房或竞自持租赁住房环节，有3宗地楼面地价超过6000元/㎡，最高地价为旭辉于6月10日拿下新津95亩地块。
2021年6月10日旭辉拿下新津地块位置示意图
进入“双集中”土拍的青白江和新津表现明显，二批次青白江共推出10宗地块，合计面积924亩，最终5宗地在开拍前因故终止出让，4宗地底价成交，1宗地小幅溢价成交。而新津推出的2宗地全部终止出让。在第三批次集中供地中，青白江仅推出1宗16亩地块，底价成交，新津没有推新。在其他三圈层市场，底价成交成为常态，流拍不时出现。
住宅市场差异分化明显 购房人群以本地客群为主
三圈层土地市场转冷，对房企来说楼市机会如何呢？锐理数据统计显示，去年大成都商品住宅市场新增供应和销售面积，同比上一年小幅回落。分圈层来看，区域分化明显，一圈层热门区域持续高去化，而三圈层认购率处于4成，市场信心不足。
而享受“南拓”利好，拥有地铁直达的新津在2021年前10个月共供应商品住宅约77万方，成交备案约117万方，备案均价达10938元/㎡，市场呈供不应求。同时进入“双集中”供地阵营的青白江去年住宅市场也表现不错，截止2021年11月底，青白江全年新增供应和成交套数均超过1万套，同期仅次于天府新区和新都区。
与此相对的是，大邑县2021年商品住宅并不活跃，全年供应商品住宅3892套，备案成交2761套，备案均价为7461元/㎡，其供销规模三圈层中仅高于蒲江县。
这样的对比不难看出，受城建规划、经济指标、人口容量、与主城区距离等影响，三圈层各住宅市场差异化明显，对房企和购房者的吸引力自然不同。
在崇州从事地产开发的吴先生表示，目前大部分三圈层还是内生型市场，住宅市场客群主力分为当地乡镇客户进入市区买房以及当地市区地缘型有改善居住需求的客群。承接成都外溢客群还是主要看城市路网规划，像新津距离主城区近，有地铁直达，城区外溢客群占比可能高达30%左右，而如崇州、简阳等地成都的外溢客群可能仅占10%左右，所以还是主要靠本地客群。
在他看来，三圈层市场想要卖得好，核心还是在于当地客群基数，进入市场时机要踩准，当客群被消化一波以后，后期市场项目产品去化就较难了。
2021年6月29日五矿拿下大邑沙渠地块
也正因如此，可以看到在三圈层市场不少房企偏爱“做生不如做熟”，进驻当地开发后，会持续加码，如东原之于崇州，华侨城之于大邑安仁板块，五矿地产之于大邑。另一方面，受整体市场影响，平台公司成为三圈层拿地主力，在去年底都江堰集中出让的12宗地便主要由平台公司拿下。
面对后市发展，分析人士指出，在中心城区进入“限价地”时代，三圈层土地拥有“量多价低”的优点，但同样市场空间有限，分化明显。房企需要合理调整市场预期，拿出更具性价比的产品。（四川在线 王型芳）
