中国房地产从交易走向服务时代 未来五年居住如何更美好？

9月29日，贝壳研究院与空白研究院联合发布了《超越交易——迎接品质服务的美好时代》报告（以下简称《报告》），并特邀学界大咖、行业专家、券商分析师、机构研究员等各方专家共同探讨居住领域发展趋势，举办“‘十四五’居住服务行业高质量发展研讨会”，共话下一个五年居住领域高质量发展的机会与前景。

居住服务领域进入4.0时代 市场将现四大住房需求

在房住不炒的定位下，《报告》研判，“十四五”期间，中国住房政策将会在稳增长、防风险、保民生之间取得新的三元平衡格局。住房将从生产型导向转向消费型导向，以人为中心全面满足居住需求，让不同人群的各类住房需求都能得到良好的满足。

第一，是家庭裂变催生的新需求。《报告》显示，2010年我国家庭数量为4亿户，如今已经接近6亿，增速达23%，这个速度远远大于人口总量的增速。对比发达国家家庭户规模，预计我国家庭裂变速度仍有空间。随着独居生活方式、二胎和三胎政策的完全放开等因素，中国数以亿计的家庭总基数，在每一次家庭裂变中将催生不可忽视的新增住房需求。

第二，是城城人口流动产生的住房需求。《报告》指出，城市与城市之间的人口互流动成为日益凸显的新趋势，尤其发生在一线与核心二线重点城市之间。据统计，2020年我国城城流动人口已经达到8000多万，2010年只有4600万，十年增加一倍，未来将会超过1亿的城城流动人口，每年在不同城市之间迁移，这对住房需求的冲击是巨大的。

第三，换房和改善需求比例逐步提升。中高收入家庭对品质住房的需求仍有很大的提升空间。这些家庭不再简单满足于“一宅一生”，对产品质量高、配套设施全、社区服务好的“好宅”需求越来越大。从趋势上看，一方面，首改、再改以及旅居需求成为“新刚需”；另一方面，一、二线重点城市进入“换房”阶段，人们通过二手房市场和存量住房流通，“以小换大”“以老换新”“以远换近”，一定程度上，换房已经成为一种刚性需求，为支撑未来房地产市场空间的重要一极。